Em 2023 tivemos importante novidade no ramo imobiliário e processual: a Adjudicação Compulsória Extrajudicial, uniformizada pelo Provimento nº 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que regulamenta o art. 216-B, incluído na Lei de Registros Públicos pela Lei nº 14.382/2022.
Originalmente, a Adjudicação Compulsória é ação judicial na qual o comprador do imóvel demonstra a celebração de Promessas de Compra e Venda, Cessão de Direitos ou Promessas de Cessão sem direito de arrependimento e que, embora tenha quitado integralmente o preço, não recebeu a escritura definitiva por recusa ou impossibilidade do vendedor.
Busca, portanto, a regularização da propriedade adquirida e sem que afete a posse do imóvel.
A inovação do Provimento é a desnecessidade da intermediação judicial, permitindo que o próprio Cartório de Registro de Imóveis competente execute a transferência. Se usada adequadamente, a simplificação é clara: antes a sentença proferida judicialmente era o instrumento capaz de aperfeiçoar a transmissão, agora é o próprio negócio jurídico de compra e venda.
A modalidade administrativa, diferentemente da judicial, pressupõe a inexistência de conflito, comprovado pela demonstração de que a parte foi notificada e que, pelo seu silêncio, concordou tacitamente com a transmissão. Ademais, também deve ser comprovado o recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Assim, a modalidade extrajudicial garante maior celeridade, menos custos e desafoga o Judiciário.
Existe também a possibilidade da adjudicação compulsória inversa, menos frequente e utilizada pelo vendedor para obrigar o promitente comprador a efetivar a transferência de propriedade do imóvel.
É chamada “inversa” porque os papéis dos promitentes vendedor(es) e comprador(es) se subvertem e é recurso interessante para excluir a responsabilidade do vendedor sobre o imóvel.
Ao lado da usucapião, a adjudicação segue a tendência de desjudicialização na regularização imobiliária, tornando-se um importante mecanismo para a solução de controvérsias antes do litígio.
E quem tem legitimidade para realizar o procedimento?
Qualquer adquirente ou transmitente, incluindo compradores, vendedores, cedentes, cessionários e sucessores, têm legitimidade para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial.
Havendo mais de uma pessoa nesta condição, apenas um deles pode se encarregar do procedimento, sem a exigência de que todos sejam participantes.
Contudo, é necessário que o procedimento seja realizado por advogado com poderes especiais descritos em procuração outorgada.
E como requerer a adjudicação compulsória extrajudicial?
Em primeiro lugar, procure um advogado de sua confiança para avaliar qual é a melhor estratégia para seu caso.
Antes do procedimento também é necessário enviar uma notificação extrajudicial à parte contrária com aviso de recebimento.
Com isso, a parte interessada deve apresentar o requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis da situação do imóvel, acompanhado dos documentos exigidos pela Lei, incluindo a ata notarial e o instrumento do ato ou negócio jurídico que justifique a adjudicação compulsória.
O requerimento pode ser submetido diretamente ao Oficial de Registro de Imóveis ou através do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos.
Além dos requisitos do Provimento, o requerimento inicial deve obedecer aos critérios do art. 319 do Código de Processo Civil (CPC), incluindo:
(i) Identificação e qualificação das partes;
(ii) Descrição do imóvel e/ou número de matrícula;
(iii) Histórico de atos e negócios jurídicos;
(iv) Declaração de inexistência de processo judicial que impeça o registro da adjudicação compulsória ou prova de sua extinção ou suspensão por mais de 90 dias úteis;
(v) Solicitação de notificação do requerido para manifestar-se em 15 dias úteis;
(vi) Pedido de deferimento da adjudicação compulsória com a lavratura do instrumento de transferência da propriedade.
O efeito da prenotação será estendido até a decisão de deferimento ou rejeição, contudo, caso o requerente seja notificado para complementar o requerimento e não o faça em 10 dias úteis, o processo será extinto com o cancelamento da prenotação.
Qual é a possibilidade de cumulação de pedidos de adjudicação compulsória?
A cumulação de pedidos de adjudicação compulsória é permitida, desde que:
(i) Os imóveis estejam na mesma circunscrição imobiliária;
(ii) Haja coincidência de interessados ou legitimados e isso não prejudique o procedimento.
Além disso, o art. 440-AJ da normativa isenta a comprovação prévia do pagamento das cotas de despesas comuns para unidades autônomas em condomínios edilícios.
Qual é a distinção entre Usucapião Extrajudicial e Adjudicação Compulsória Extrajudicial?
No que diz respeito à Usucapião é fundamental lembrar que se trata de um direito real, um meio originário de aquisição da propriedade, sem a necessidade de qualquer relação com o antecessor: não há transmissão da propriedade, mas a extinção de uma para o surgimento de outra.
Por outro lado, a Adjudicação Compulsória não implica em uma redefinição da matrícula, mas na continuação forçada da transmissão da propriedade pelo não cumprimento das obrigações contratuais por uma das partes.
Artigo Escrito por:
Bruna Silva Graduada em Direito pela Universidade Metodista de São Paulo com técnico em Serviços Jurídicos pela Escola Técnica Estadual (ETEC) Jorge Street. Possui certificação em extensão em Direito Imobiliário da Escola Paulista de Direito e Adjudicação Compulsória Extrajudicial pela OAB/São Caetano do Sul.
Renata Paschoalim Rocha Graduada em Direito pela Universidade Federal de Juiz de Fora/MG, com formação complementar pela Università Degli Studi di Camerino – Itália. Pós-graduanda em Direitos Humanos, Responsabilidade Corporativa e Cidadania Global pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul. Possui também formação em Adjudicação Compulsória Extrajudicial pela OAB/São Caetano do Sul. Possui experiência em Direito Civil, Direito Imobiliário, Direito Internacional e Negociações Internacionais.
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